Vecinos morosos en comunidades: cómo reclamar la deuda y el proceso monitorio paso a paso en 2025
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La morosidad es uno de los problemas más frecuentes y perjudiciales para las comunidades de propietarios. Cuando un vecino no paga, el resto acaba asumiendo su parte o la comunidad no puede afrontar los gastos necesarios. La ley ofrece herramientas eficaces para reclamar, incluido el embargo del propio piso.
Qué puede hacer la comunidad antes de ir a juicio
Antes de iniciar un procedimiento judicial, es recomendable agotar la vía extrajudicial. Estas actuaciones también ayudan a documentar el expediente para el monitorio:
Comunicación de la deuda
El administrador o presidente notifica por escrito al moroso la existencia de la deuda, desglosando las cuotas o derramas impagadas, con fecha y forma de pago.
Requerimiento formal
Si el primer aviso no tiene efecto, se envía un burofax o carta certificada con acuse de recibo al propietario deudor, fijando un plazo para el pago (habitualmente 15-30 días).
Publicación en el acta
El artículo 15.2 LPH permite incluir en el acta de la junta la relación de propietarios morosos. Esto no es obligatorio, pero puede presionar al deudor y es válido como reconocimiento de deuda.
Acuerdo de liquidación en junta
La junta debe aprobar expresamente la cuantía de la deuda que se va a reclamar y autorizar al presidente o administrador para iniciar el procedimiento monitorio. Este acuerdo es imprescindible.
El proceso monitorio especial: paso a paso
El artículo 21 LPH regula un proceso monitorio especial para comunidades de propietarios, más ágil que el ordinario y con privilegios adicionales:
- 1
Obtener la certificación de la deuda
El secretario (o administrador, si ejerce de secretario) expide un certificado con el importe exacto de la deuda, aprobado por la junta o por la junta directiva. Este documento es la base de la demanda.
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Presentar la demanda en el Juzgado
Se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca la petición inicial del monitorio, adjuntando la certificación de la deuda y el acta donde se aprobó la reclamación. Para deudas de hasta 2.000 € no son necesarios abogado ni procurador.
- 3
Requerimiento judicial al deudor
El juzgado requiere al deudor para que en el plazo de 20 días hábiles: (a) pague, (b) comparezca y alegue razones de la deuda o su inexistencia, o (c) no haga nada.
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Si el deudor paga o se opone
Si paga, el proceso termina. Si se opone, el procedimiento se convierte en juicio ordinario o verbal según la cuantía, donde la comunidad deberá acreditar la deuda con pruebas.
- 5
Si el deudor no responde
El juez dicta automáticamente un auto de ejecución y se procede al embargo de bienes del deudor. La comunidad tiene preferencia sobre la finca para el cobro de las cuotas del año en curso y los tres anteriores.
Plazo de prescripción
El derecho de la comunidad a reclamar las cuotas prescribe a los 5 añosdesde que la deuda fue exigible (art. 1966 Código Civil). Pasado ese plazo, la deuda no puede reclamarse judicialmente. Actúa antes de que prescriba.
Preferencia sobre el inmueble y el nuevo propietario
El artículo 9.1.e) LPH establece que el inmueble responde de las deudas de la comunidad correspondientes al año en curso y a los tres años anteriorescon carácter de afección real. Esto significa que:
- →El comprador de un piso responde de las deudas del año en curso y los tres años anteriores aunque no las conociera.
- →El notario debe solicitar el certificado de deudas con la comunidad antes de autorizar la escritura.
- →El vendedor debe aportar ese certificado, firmado por el secretario con visto bueno del presidente.
- →Si el comprador no recibe el certificado, puede retener del precio de compra el importe necesario para hacer frente a posibles deudas.
Modelo de requerimiento de pago al moroso
[Lugar y fecha] D./Dña. [Nombre del propietario moroso] Propietario/a del piso/local [número/puerta] Comunidad de Propietarios de [dirección] ASUNTO: Requerimiento de pago de cuotas/derramas impagadas Estimado/a Sr./Sra. [apellido]: Por medio del presente escrito, D./Dña. [Nombre del presidente/administrador], en calidad de [presidente/administrador] de la Comunidad de Propietarios de [dirección], le comunica que usted presenta una deuda pendiente con la comunidad por importe de [IMPORTE] euros, correspondiente a: - [Cuotas/derramas y período correspondiente] - [Cuotas/derramas y período correspondiente] Le requerimos para que en el plazo de QUINCE DÍAS NATURALES desde la recepción del presente escrito proceda al abono de la cantidad indicada mediante [forma de pago]. En caso de no atender este requerimiento en el plazo señalado, la Comunidad se verá en la necesidad de iniciar el procedimiento monitorio especial regulado en el artículo 21 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, con los costes adicionales que ello pueda conllevar. Atentamente, [Firma] [Nombre y apellidos del presidente/administrador] [NIF/CIF]
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Preguntas frecuentes sobre vecinos morosos
¿Cuándo se considera que un propietario es moroso?+
Un propietario es moroso desde el momento en que deja de pagar las cuotas o derramas en el plazo fijado por la junta. No es necesario un número mínimo de impagos: basta con que exista una deuda vencida y no satisfecha. La comunidad puede iniciar el proceso de reclamación desde ese momento.
¿Puede un propietario moroso votar en la junta?+
No. El artículo 15.2 LPH establece que los propietarios que no estén al corriente de pago (o que no hayan impugnado judicialmente la deuda o consignado el importe) no tienen derecho de voto. Sin embargo, sí pueden asistir a la junta, hablar e intervenir en los debates. Solo se les priva del voto.
¿Puede la comunidad publicar en el tablón los nombres de los morosos?+
Sí, con matices. El artículo 15.2 LPH expresamente permite a la comunidad incluir en el acta los nombres de los propietarios morosos y la relación de deudas. Además, la Agencia Española de Protección de Datos ha admitido que publicar esta información en el tablón de anuncios de la propia comunidad es compatible con la normativa, al ser proporcional y tener base legal. No se puede, en cambio, difundirla fuera de la comunidad.
¿Qué es el proceso monitorio especial de comunidades y cuánto tarda?+
El proceso monitorio del artículo 21 LPH es un procedimiento judicial simplificado para reclamar deudas de comunidades de propietarios. Se inicia presentando la demanda ante el juzgado con la certificación de la deuda. El deudor tiene 20 días para pagar u oponerse. Si no lo hace, el juez dicta un auto ordenando el embargo. En la práctica, desde la presentación hasta el auto de ejecución pueden pasar entre 2 y 6 meses dependiendo del juzgado.
¿Puede la comunidad embargar el piso del moroso?+
Sí. Desde la reforma de 2003, la LPH otorga a la comunidad el carácter de acreedor preferente sobre el inmueble del deudor para el cobro de las cuotas del año en curso y los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH). El piso puede ser embargado y ejecutado si el propietario no paga la deuda, incluso si el inmueble está hipotecado.
¿Qué ocurre si el moroso alega que impugna la deuda?+
Si el moroso presenta oposición en el proceso monitorio alegando que la deuda no existe o es incorrecta, el asunto se transforma en un procedimiento ordinario o verbal, según la cuantía. La comunidad debe acreditar la deuda con la certificación del administrador y el acta donde se aprobaron las cuotas o derramas reclamadas.
¿Quién paga las deudas de una comunidad cuando se vende un piso?+
El comprador responde con el inmueble adquirido de las deudas de la comunidad correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores a la transmisión (art. 9.1.e LPH). Por eso, el notario está obligado a solicitar el certificado de deudas con la comunidad antes de autorizar la escritura. Las deudas anteriores a ese período corresponden al vendedor.
¿Qué ocurre con las deudas de un piso heredado?+
Los herederos que aceptan la herencia asumen también las deudas de la comunidad del causante. Si aceptan la herencia a beneficio de inventario, su responsabilidad queda limitada al valor de los bienes heredados. Si repudian la herencia, no responden de las deudas. En cualquier caso, conviene revisar el estado de deudas antes de aceptar una herencia con inmuebles.
¿La comunidad necesita contratar un abogado para el monitorio?+
Cuando la deuda no supera los 2.000 euros, no es obligatoria la representación de abogado ni procurador. Para deudas superiores a ese importe, sí son preceptivos. En la práctica, incluso para importes bajos, muchas comunidades contratan abogado para asegurarse de que la demanda se presenta correctamente y reducir el riesgo de que sea inadmitida.
¿Puede la comunidad ceder la deuda a una empresa de recobro?+
Sí, técnicamente es posible ceder el crédito a un tercero, aunque es una práctica poco habitual en comunidades de propietarios por la complejidad administrativa y los costes de transacción. Lo más habitual es que la propia comunidad, a través de su administrador o abogado, gestione el proceso monitorio directamente.
Sobre este contenido: Esta guía ha sido elaborada por el equipo legal de Vecinalia con base en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Última revisión: mayo de 2026.
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