El administrador de fincas no responde: cómo actuar y cuándo cambiarlo
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Llevas semanas esperando respuesta del administrador. La gotera sigue, la avería sin reparar, tus emails sin contestar. El administrador trabaja para la comunidad, no al revés. La Ley de Propiedad Horizontal le impone obligaciones concretas y la comunidad tiene herramientas para exigir que las cumpla o para sustituirlo.
Obligaciones del administrador según la LPH
El artículo 20 LPH enumera de forma exhaustiva las funciones del administrador. No son recomendaciones: son obligaciones exigibles cuyo incumplimiento puede generar responsabilidad contractual y, en casos graves, también extracontractual.
| Obligación | Artículo | Consecuencia del incumplimiento |
|---|---|---|
| Velar por el buen régimen y conservación | Art. 20.a LPH | Responsabilidad por daños derivados |
| Preparar el plan de gastos previsibles | Art. 20.b LPH | Puede exigirse en junta |
| Atender la conservación del inmueble | Art. 20.c LPH | Rescisión del contrato por incumplimiento |
| Ejecutar los acuerdos adoptados en junta | Art. 20.d LPH | Responsabilidad frente a la comunidad |
| Actuar en los supuestos de urgencia | Art. 20.e LPH | Responsabilidad si no actúa |
Importante: El administrador es un mandatario de la comunidad. Su incumplimiento puede generar responsabilidad contractual y, en casos graves, extracontractual. La comunidad puede rescindir su contrato por incumplimiento sin necesidad de esperar a que expire el mandato.
Qué puedes hacer
- 1
Documenta todas las comunicaciones sin respuesta
Recopila todos los emails, mensajes y cartas enviados al administrador que no han recibido respuesta. Guarda los acuses de recibo, las marcas de lectura y cualquier evidencia de la fecha de envío. Esta documentación es la base de cualquier reclamación.
- 2
Envía una carta certificada con plazo de respuesta concreto
Remite un burofax o carta certificada con acuse de recibo al administrador, exponiendo qué gestiones están pendientes y fijando un plazo concreto de respuesta (por ejemplo, diez días hábiles). La carta certificada tiene valor probatorio del contenido y la fecha.
- 3
Notifica al presidente la falta de respuesta
Informa por escrito al presidente de la comunidad de la situación de incumplimiento del administrador y solicita que él, en su condición de supervisor del administrador según el art. 13 LPH, requiera formalmente al administrador para que actúe.
- 4
Solicita junta extraordinaria para tratar el asunto
Si el problema persiste, promueve una junta extraordinaria. Con el respaldo del 25% de los propietarios (en cuotas de participación) puedes solicitar al presidente la convocatoria. Si este tampoco actúa, los propietarios del 25% pueden convocarla directamente.
- 5
En junta, valora el cese y contratación de un nuevo administrador
En la junta, propón el orden del día: cese del administrador actual por incumplimiento y nombramiento de uno nuevo. El cese se aprueba por mayoría simple. Conviene llevar ya un candidato alternativo para nombrarlo en la misma sesión.
¿El administrador de tu comunidad no responde ni gestiona?
Cuéntanos tu caso y te orientamos sobre cómo exigirle que cumpla o cómo iniciar el proceso de sustitución.
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Modelo orientativo para requerir respuesta al administrador
Modelo orientativo. Debe adaptarse al caso concreto.
A la atención de [Administrador/a de la comunidad]: Soy [Nombre], propietario/a de la vivienda [Vivienda] de la comunidad [Comunidad]. Me dirijo a usted para dejar constancia de que, en fecha [Fecha de comunicación], solicité información o actuación sobre [describir asunto], sin haber recibido respuesta suficiente hasta este momento. Solicito que se me informe por escrito del estado de la gestión, de la documentación disponible y, en su caso, de los próximos pasos previstos por la administración de la comunidad. Ruego que esta comunicación quede incorporada al expediente o documentación comunitaria relativa al asunto indicado. Sin perjuicio de ampliar la información o documentación si fuera necesario. En [Lugar], a [Fecha]. [Firma] [Nombre] [Datos de contacto]
Úsalo como punto de partida y revisa datos, fechas y documentos antes de enviarlo.
Consultar mi casoPreguntas frecuentes
¿Puede el administrador ignorar mis emails y no responder?+
El administrador no tiene la obligación legal de responder a cada consulta individual de cada propietario, pero sí está obligado a gestionar los asuntos de la comunidad, informar al presidente, facilitar el acceso a la documentación y atender las averías urgentes (art. 20 LPH). La ignorancia sistemática de comunicaciones relevantes —especialmente si afectan a la gestión del edificio— constituye incumplimiento del mandato.
¿Qué plazo tiene el administrador para responder?+
La LPH no fija un plazo de respuesta concreto para las consultas individuales de propietarios. Sin embargo, para la convocatoria de la junta ordinaria anual y para atender las urgencias del edificio, la ley sí le exige actuar en tiempo razonable. Si el administrador ignora sistemáticamente las comunicaciones, ello puede constituir incumplimiento del contrato de mandato y justificar su cese.
¿Cómo se cambia el administrador de fincas?+
El administrador puede ser cesado en cualquier momento por acuerdo de la junta de propietarios (art. 13.7 LPH), sin necesidad de alegar causa específica si su mandato es anual —que es lo habitual. Se aprueba por mayoría simple de propietarios y cuotas. Conviene tener un sustituto propuesto en la misma junta para evitar vacíos de gestión.
¿El administrador puede cobrar sus honorarios aunque no haga nada?+
El contrato de administración es un contrato de mandato: el administrador cobra por el servicio efectivamente prestado. Si su incumplimiento es grave y documentado, la comunidad puede resolver el contrato y, en su caso, reclamar los honorarios pagados por servicios no prestados o daños causados por su negligencia. Esta reclamación requiere acreditar el incumplimiento.
¿Quién puede contratar o cesar al administrador de fincas?+
La contratación y el cese del administrador corresponden a la junta de propietarios, que es el órgano soberano de la comunidad. El presidente puede proponer la contratación o el cese, pero la decisión final siempre requiere acuerdo de junta. En situaciones de urgencia (p.ej. el administrador ha desaparecido), el presidente puede actuar provisionalmente y convocar junta cuanto antes.
¿Puede un propietario hablar directamente con el administrador?+
Sí, cualquier propietario puede dirigirse al administrador para consultas o para informarle de incidencias. Sin embargo, el administrador trabaja para la comunidad en su conjunto, no para propietarios individuales. Las decisiones relevantes se toman en junta, y el administrador ejecuta lo que la junta acuerda. No está obligado a actuar por instrucciones de un propietario individual si van contra los acuerdos de la comunidad.
Sobre este contenido: Esta guía ha sido elaborada por el equipo legal de Vecinalia con base en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Última revisión: mayo de 2026.
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