Impugnar un acuerdo de la comunidad: plazos, causas y cómo hacerlo

La junta aprobó algo con lo que no estás de acuerdo: una derrama excesiva, una obra innecesaria, un acuerdo adoptado sin los votos suficientes. Los acuerdos de junta no son intocables. El artículo 18 LPH te da el derecho a impugnarlos, pero los plazos son cortos y no se interrumpen.

Tipos de impugnación y plazos

El artículo 18 LPH distingue entre acuerdos nulos —contrarios a la ley— y acuerdos anulables —contrarios a los estatutos o gravemente perjudiciales para algún propietario—. El tipo de vicio determina el plazo disponible para impugnar.

¿Quién puede impugnar?

No cualquier propietario puede impugnar cualquier acuerdo. El artículo 18.2 LPH establece que solo están legitimados para impugnar los propietarios que:

• ✓Estuvieron ausentes en la junta en la que se adoptó el acuerdo.
• ✓Salvaron su voto: votaron en contra y así consta expresamente en el acta.
• ✓Fueron privados indebidamente del derecho de voto (p.ej. por considerarlos morosos sin serlo).

Los propietarios que votaron a favor del acuerdo en junta no pueden impugnarlo posteriormente, aunque luego cambien de opinión.

Cómo impugnar paso a paso

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   Verifica que estás legitimado para impugnar

   Comprueba que eres propietario afectado y que estabas ausente, votaste en contra (y consta en acta) o fuiste privado indebidamente del voto. Sin legitimación activa, la demanda será inadmitida.

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   Comprueba el plazo aplicable y que no ha vencido

   Identifica el motivo de la impugnación (contrariedad a ley: 1 año; contrariedad a estatutos o perjuicio grave: 3 meses) y cuenta el plazo desde que recibiste la notificación del acta. Si el plazo ha vencido, el acuerdo es firme.

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   Reúne la documentación necesaria

   Obtén copia del acta de la junta (solicitándola al administrador o secretario, art. 20 LPH), la escritura de propiedad que acredita tu condición de propietario, y cualquier prueba que acredite la irregularidad del acuerdo o el perjuicio que te causa.

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   Presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia

   La demanda de impugnación se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica el inmueble. Requiere abogado y procurador de forma obligatoria. La cuantía del proceso (verbal u ordinario) depende de la valoración económica del acuerdo impugnado.

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   Solicita medidas cautelares si el acuerdo ya se ejecuta

   Si el acuerdo ya está en ejecución y te causa perjuicios, solicita al juzgado la suspensión cautelar del acuerdo mientras dura el proceso. Debes acreditar la apariencia de buen derecho y el riesgo de daño irreparable si la ejecución continúa.

A la atención de [Presidencia/Administración de la comunidad]:

Soy [Nombre], propietario/a de la vivienda/local [Vivienda/Local] de la comunidad [Comunidad].

Mediante esta comunicación dejo constancia de mi disconformidad con el acuerdo adoptado en la junta de fecha [Fecha de junta], relativo a [identificar acuerdo o punto del orden del día].

Los motivos de mi disconformidad son, de forma resumida, los siguientes: [explicar brevemente los motivos].

Solicito que esta comunicación se incorpore a la documentación comunitaria y que se me facilite copia del acta, de la notificación del acuerdo y de la documentación que sirvió de base para su adopción.

Esta comunicación no supone renuncia a las acciones o derechos que pudieran corresponder, previa revisión de la documentación y de los plazos aplicables.

Sin perjuicio de ampliar la información o documentación si fuera necesario.

En [Lugar], a [Fecha].

[Firma]
[Nombre]
[Datos de contacto]

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