Me niegan a pagar una obra que el presidente aprobó sin junta: ¿tengo derecho?

El administrador te manda el recibo de una obra que ni sabías que se iba a hacer. El presidente la ordenó solo. ¿Tienes que pagar? La regla general dice que obra sin junta es gasto no autorizado. Pero hay excepciones importantes relacionadas con la urgencia.

La regla general y sus excepciones

En principio, obra sin junta significa gasto no autorizado: en principio, no debes pagar. Pero la LPH contempla excepciones que debes conocer antes de negarte:

Qué puedes hacer

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   Solicita la documentación de la obra

   Pide al administrador el presupuesto, la factura y la justificación de urgencia. La comunidad está obligada a facilitarte esta información como propietario. Sin documentación, no hay base para el cobro.

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   Verifica si la obra era genuinamente urgente

   Comprueba si existía un daño inminente real (goteras activas, riesgo estructural, avería de ascensor de seguridad). Si el problema era conocido desde hacía tiempo sin actuar, la urgencia es cuestionable.

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   Notifica al administrador tu oposición por escrito

   Comunica por escrito tu oposición al pago hasta que la junta ratifique el gasto, indicando que la obra no era urgente y no fue aprobada por la junta. Guarda copia y justificante de envío.

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   En la próxima junta, vota en contra de ratificar la obra

   Cuando se lleve la ratificación a junta, vota en contra y haz constar tu voto en el acta. Ello te coloca en posición de impugnar si el acuerdo se aprueba igualmente.

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   Si la comunidad te reclama, valora la impugnación

   Si la comunidad te reclama judicialmente y no hubo urgencia real, tienes argumentos para oponerte en el proceso monitorio. Considera impugnar el acuerdo de ratificación si se adopta sin la mayoría correcta.

Modelo de oposición escrita al pago de obras no autorizadas

[Lugar y fecha]

D./Dña. [Nombre del administrador/presidente]
Administrador/a de la Comunidad de Propietarios de [dirección]

Estimado/a Sr./Sra. [apellido]:

D./Dña. [Tu nombre], propietario/a del piso/local [número/puerta] de la
comunidad sita en [dirección], por medio del presente escrito MANIFIESTA su
oposición al cobro del importe de [X euros] correspondiente a la obra de
[descripción de la obra], ejecutada sin previa aprobación de la Junta de
Propietarios, por los siguientes motivos:

1. La obra mencionada no tiene carácter urgente en los términos del art. 10.1
   de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, ya que [indicar por qué no era
   urgente: no había riesgo inmediato, el problema era conocido desde hace
   tiempo sin actuar, etc.].

2. La obra no fue aprobada por la Junta de Propietarios con la mayoría
   legalmente exigida, incumpliendo el procedimiento establecido en el art. 17 LPH.

Por todo ello, solicita que se suspenda el cobro de dicho importe hasta que
la Junta de Propietarios lo ratifique expresamente, y que se convoque junta
extraordinaria para tratar este asunto.

Atentamente,

[Firma]
[Nombre y apellidos]
[DNI]
[Datos de contacto]

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