Piso turístico que causa molestias en la comunidad: ¿qué hacer?
Grupos de turistas a las 3 de la mañana. Suciedad en el portal. El ascensor roto por el trasiego de maletas. El piso turístico del vecino genera molestias continuas y la comunidad no sabe qué hacer. Hay opciones concretas, desde el requerimiento hasta la prohibición.
Consulta tu caso gratis — sin compromisoLo que dice la ley exactamente
El artículo 17.12 LPH (introducido en 2019) establece que el acuerdo de la junta que limite o condicione el ejercicio de la actividad de apartamento turístico en el edificio requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. No se requiere unanimidad.
El propietario no puede desentenderse de las molestias que causan sus huéspedes
El error más común
Quejarse a los huéspedes directamente en lugar de documentar las molestias y actuar contra el propietario. Los huéspedes cambian cada pocos días. El responsable legal es el propietario, que es quien debe adoptar medidas para que su actividad no cause molestias.
Qué puedes hacer exactamente
- 1
Documenta las molestias concretas con fecha y descripción
Registra cada episodio de molestia: ruidos nocturnos, suciedad en zonas comunes, deterioro de instalaciones, comportamientos inadecuados de los huéspedes. Las fotografías de la suciedad y las grabaciones de los ruidos (desde tu propiedad) son pruebas clave.
- 2
Verifica si los estatutos de la comunidad prohíben o limitan los pisos turísticos
Desde la reforma legal de 2019, las comunidades pueden prohibir o limitar los apartamentos turísticos mediante acuerdo de 3/5 (no de unanimidad). Si los estatutos ya lo prohíben, la base es directa. Si no, la junta puede aprobarlo.
- 3
Notifica las molestias por escrito al propietario del piso turístico
El propietario del piso turístico es responsable de las molestias que causen sus huéspedes (Art. 7.2 LPH). Comunícale por escrito los episodios de molestia y solicita que adopte medidas para que sus huéspedes respeten las normas de convivencia.
- 4
Notifica también las molestias a la comunidad para que requiera formalmente
El presidente o administrador puede requerir formalmente al propietario del piso turístico para que cese las molestias generadas por sus huéspedes. Este requerimiento es el paso previo a la acción judicial de cesación.
- 5
Si la junta quiere prohibir los pisos turísticos, aprueba el acuerdo con 3/5
La Ley 49/1960 LPH (reformada en 2019) permite a la junta limitar o prohibir la actividad turística mediante acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas. Este acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros.
Cuándo actuar y cuándo esperar
Actúa ya si...
- • Las molestias son reiteradas y documentadas.
- • Ya has notificado al propietario sin resultado.
- • La comunidad tiene suficiente apoyo para el acuerdo de 3/5.
- • El piso turístico causa daños en zonas comunes.
Espera si...
- • Las molestias son esporádicas y no documentadas.
- • No has hablado todavía con el propietario del piso.
- • No tienes claro si alcanzas 3/5 de apoyo en junta.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?+
Sí, desde la reforma de 2019 (Real Decreto-ley 21/2018, incorporado a la LPH). La junta puede prohibir o limitar la actividad de pisos turísticos con el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación. El acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible frente a terceros adquirentes.
¿Quién es responsable de las molestias que causan los turistas?+
El propietario del piso turístico es responsable de que sus huéspedes respeten las normas de convivencia de la comunidad (Art. 7.2 LPH). El propietario no puede escudarse en que él no estaba presente cuando se produjeron las molestias: es responsable de la actividad que desarrolla en el piso y de los terceros a quienes cede su uso.
¿Puede la comunidad imponer una cuota adicional al piso turístico?+
Con el mismo acuerdo de 3/5, la comunidad puede establecer una cuota especial para los pisos turísticos de hasta el 20% más de la cuota ordinaria, justificada por el mayor uso de zonas comunes que genera la rotación de huéspedes.
¿Qué pasa con el piso turístico que ya existía antes de la prohibición?+
El acuerdo de prohibición no tiene efectos retroactivos automáticos sobre las licencias turísticas ya concedidas. El propietario con licencia vigente puede seguir operando hasta su vencimiento. La prohibición afecta a nuevas licencias o renovaciones posteriores al acuerdo. Para los pisos sin licencia, el acuerdo es inmediatamente aplicable.
¿Puede la comunidad obligar al piso turístico a instalar un servicio de conserjería o control de acceso?+
La comunidad puede establecer mediante norma de régimen interior (mayoría simple) que los pisos turísticos comuniquen la identidad de los huéspedes al administrador o que garanticen que los huéspedes reciben información sobre las normas de convivencia. No puede exigir que el propietario instale servicios que no están previstos en los estatutos.
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