Juntas de propietarios: convocatoria, mayorías e impugnación de acuerdos en 2025
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La junta de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad. Cualquier decisión que afecte a elementos comunes, gastos o normas de convivencia debe tomarse en junta, con las mayorías que exige la ley. Saber cómo funciona es clave para defender tus derechos como propietario.
Tipos de junta y obligación de convocarla
La LPH distingue dos tipos de junta:
Junta ordinaria anual
Obligatoria al menos una vez al año. Su objeto principal es aprobar los presupuestos y cuentas del ejercicio, y elegir o ratificar cargos (presidente, secretario, administrador). Debe convocarse con al menos 6 días naturales de antelación.
Junta extraordinaria
Puede celebrarse cuando el presidente lo estime necesario o cuando lo solicite al menos el 25% de los propietarios (o quienes representen el 25% de las cuotas). No tiene plazo mínimo de antelación fijado por ley, pero debe ser razonable.
Requisitos formales de la convocatoria
Una convocatoria defectuosa puede acarrear la nulidad de los acuerdos adoptados. El artículo 16 LPH exige que la convocatoria contenga:
- ✓Lugar, día y hora de celebración (y en su caso, segunda convocatoria).
- ✓Orden del día completo: los asuntos a tratar, descritos con suficiente claridad.
- ✓Relación de propietarios morosos o consignación de que todos están al corriente.
- ✓Envío a todos los propietarios, en la dirección comunicada o, en su defecto, en el piso o local de la comunidad.
Mayorías necesarias según el tipo de acuerdo
El artículo 17 LPH establece diferentes mayorías en función de la naturaleza del acuerdo. Este es uno de los puntos donde más errores se cometen en las juntas:
| Tipo de acuerdo | Mayoría requerida |
|---|---|
| Gastos ordinarios y presupuesto anual | Mayoría simple de presentes (más votos a favor que en contra) |
| Obras de accesibilidad y supresión de barreras | 3/5 partes de propietarios y cuotas |
| Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones | Mayoría simple |
| Instalación de puntos de recarga vehículo eléctrico | Mayoría de propietarios y cuotas presentes |
| Arrendamiento de elementos comunes | 3/5 partes de propietarios y cuotas |
| División, agregación o segregación de pisos | Unanimidad |
| Modificación de estatutos o título constitutivo | Unanimidad (salvo excepciones legales) |
Importante: Los propietarios ausentes que no se opongan en 30 días desde la notificación del acta se consideran favorables al acuerdo (art. 17.8 LPH). Esto es crucial en acuerdos que requieren unanimidad o mayorías altas.
¿Qué errores convierten un acuerdo en impugnable?
El artículo 18 LPH permite impugnar acuerdos por dos vías distintas:
Acuerdos nulos (contrarios a la ley)
Pueden impugnarse en el plazo de 1 año desde la notificación. Ejemplos:
- • Acuerdo adoptado sin el quórum exigido por ley.
- • Acuerdo que modifica estatutos sin unanimidad.
- • Acuerdo que priva a un propietario de derechos que la ley le garantiza.
Acuerdos anulables (graves y perjudiciales)
Impugnables en el plazo de 3 meses desde la notificación. Ejemplos:
- • Acuerdo gravemente perjudicial para un propietario sin justificación.
- • Acuerdo contrario a los estatutos de la comunidad.
- • Punto tratado que no estaba en el orden del día (salvo unanimidad de todos los presentes).
Cómo convocar una junta extraordinaria si el presidente no actúa
- 1
Solicitud formal al presidente
Envía un escrito (con acuse de recibo o burofax) al presidente solicitando la convocatoria de junta extraordinaria, indicando los asuntos a tratar. Guarda el justificante de envío.
- 2
Si el presidente no responde
Si en un plazo razonable (entre 10 y 15 días) no convoca la junta, la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25% de las cuotas pueden convocarla directamente. Necesitas recoger firmas.
- 3
Convocatoria por los propietarios
Con el apoyo del 25%, podéis enviar la convocatoria a todos los propietarios indicando lugar, fecha, hora y orden del día. El acta la levantará el propietario que actúe como secretario de la reunión.
- 4
Vía judicial (último recurso)
Si el presidente obstruye la convocatoria, cualquier propietario puede acudir al Juzgado de Primera Instancia para que el secretario judicial o el notario convoquen la junta.
¿Tienes un problema con la junta de tu comunidad?
Cuéntanos tu caso: si el presidente no convoca, si quieres impugnar un acuerdo o si necesitas apoyo para la próxima junta.
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Modelo de solicitud de convocatoria de junta
[Lugar y fecha] D./Dña. [Nombre del presidente] Presidente/a de la Comunidad de Propietarios de [dirección] Estimado/a Sr./Sra. [apellido]: D./Dña. [Tu nombre], propietario/a del piso [número/puerta] de la comunidad sita en [dirección], por medio del presente escrito y al amparo del artículo 16.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, SOLICITA la convocatoria de Junta Extraordinaria de Propietarios para tratar los siguientes asuntos: 1. [Asunto 1 a tratar] 2. [Asunto 2 a tratar] En caso de no recibir respuesta en el plazo de diez días naturales, me reservo el derecho de convocar la junta directamente conforme al artículo 16.1 LPH, junto con otros propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Atentamente, [Firma] [Nombre y apellidos] [DNI] [Datos de contacto]
Preguntas frecuentes sobre juntas de propietarios
¿Con qué antelación debe convocarse la junta ordinaria?+
La junta ordinaria anual debe convocarse con al menos 6 días naturales de antelación. Para las juntas extraordinarias, la ley no fija un plazo mínimo, pero la convocatoria debe hacerse con tiempo suficiente para que los propietarios puedan asistir. La mayoría de los estatutos establecen 3 días mínimo para las extraordinarias.
¿Qué ocurre si el presidente no convoca la junta anual?+
El artículo 16 LPH permite que cualquier propietario solicite al presidente la convocatoria de junta. Si este no lo hace en un plazo razonable, cualquier propietario puede acudir al juzgado para que sea el secretario judicial o el notario quien la convoque. Además, la cuarta parte de los propietarios (o quienes representen el 25% de las cuotas) pueden convocar junta directamente si el presidente no actúa.
¿Puedo asistir a la junta si tengo deudas con la comunidad?+
Sí puedes asistir, pero no podrás votar. El artículo 15.2 LPH establece que los propietarios morosos tienen derecho a participar en la junta, hablar y ser escuchados, pero carecen de derecho de voto mientras no estén al corriente de pago o consignen el importe adeudado.
¿Puedo delegar mi voto en otra persona?+
Sí. El artículo 15.1 LPH permite que cualquier propietario asista a la junta por representación, otorgada en escrito firmado y específico para cada junta. No es necesario que el representante sea propietario de la comunidad.
¿Qué mayoría se necesita para cambiar los estatutos?+
La modificación del título constitutivo o de los estatutos requiere la unanimidad de todos los propietarios, salvo que la propia modificación sea de las que la LPH permite con mayoría cualificada (como la supresión de barreras arquitectónicas, que requiere 3/5 partes).
¿Qué plazo tengo para impugnar un acuerdo de junta?+
El plazo general de impugnación es de 3 meses desde que recibes la notificación del acta. Si el acuerdo es contrario a la ley, el plazo es de 1 año. Si no asististe a la junta, el plazo comienza desde que te notifican el acuerdo. Pasado el plazo, el acuerdo deviene firme aunque fuera irregular.
¿Quién puede impugnar un acuerdo de junta?+
Solo los propietarios que hubieran salvado su voto, los ausentes y los que fueron privados indebidamente del derecho de voto. Los propietarios que votaron a favor no pueden impugnar el acuerdo que respaldaron.
¿Es válida una junta celebrada sin respetar el orden del día?+
Los acuerdos adoptados sobre puntos no incluidos en el orden del día son nulos, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratar ese asunto. La jurisprudencia es muy estricta en este punto: la convocatoria debe recoger con suficiente claridad los asuntos a tratar.
¿Puede la junta adoptar acuerdos por correo o sin reunión presencial?+
La LPH permite la adopción de acuerdos sin reunión mediante votación por escrito cuando así lo decida el presidente o lo soliciten al menos un cuarto de los propietarios. También es posible la celebración de juntas por videoconferencia si los estatutos lo prevén o si todos los propietarios lo aceptan.
¿Puede el presidente vetar un punto del orden del día propuesto por propietarios?+
No. El artículo 16.2 LPH establece que cualquier propietario puede pedir al presidente la inclusión de asuntos en el orden del día de la junta ordinaria anual. El presidente está obligado a incluirlos en la convocatoria si se solicita en los plazos previstos. En juntas extraordinarias, los puntos los fija quien convoca.
Sobre este contenido: Esta guía ha sido elaborada por el equipo legal de Vecinalia con base en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Última revisión: mayo de 2026.
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