Derramas en comunidades de propietarios: guía completa 2025
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La derrama es uno de los conceptos que más conflictos genera en las comunidades de propietarios. Muchos vecinos no saben cuándo están obligados a pagarla, cuándo pueden negarse legalmente o cómo actuar si creen que fue aprobada de forma irregular. Esta guía despeja todas esas dudas.
¿Qué es una derrama y qué tipos existen?
Una derrama es un pago extraordinario que la junta de propietarios aprueba para hacer frente a un gasto concreto, generalmente una obra o reparación, que no está cubierto por las cuotas ordinarias ni por el fondo de reserva.
Derrama necesaria
Para obras de conservación, reparación, accesibilidad o seguridad que la ley exige o que son imprescindibles para el buen estado del edificio. Es obligatoria para todos los propietarios, independientemente de su voto.
Derrama de mejora
Para instalar nuevos servicios o mejorar los existentes (ascensor nuevo, piscina, zona ajardinada). Requiere mayoría cualificada y tiene reglas especiales sobre la posibilidad de eximirse del pago.
¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama?
El artículo 9.1.e) de la LPH establece que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Esta obligación se aplica con independencia del voto en junta.
Sin embargo, para las derramas de mejora, el artículo 11 LPH introduce una excepción importante: si el importe total repercutido al propietario supera el valor de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente puede eximirse del pago, aunque también pierde el derecho a disfrutar de la mejora durante el tiempo en que no contribuya.
Cómo se aprueba legalmente una derrama
| Tipo de obra | Mayoría requerida | ¿Puedo eximirme? |
|---|---|---|
| Reparaciones necesarias (conservación, seguridad) | Mayoría simple de cuotas | No |
| Accesibilidad (ascensor, rampa) | Mayoría 3/5 partes propietarios y cuotas | No (si es obligatoria por ley) |
| Mejoras (piscina, jardín, renovación fachada voluntaria) | Mayoría 3/5 partes propietarios y cuotas | Sí, si supera 3 mensualidades |
| Servicios de telecomunicaciones | Mayoría simple | Depende del acuerdo |
Cómo impugnar una derrama que crees que es ilegal
Si el acuerdo de aprobación de la derrama adolece de algún vicio — convocatoria incorrecta, falta del quórum necesario, objeto contrario a la ley, lesión a los intereses de un propietario sin causa que lo justifique — puedes impugnar el acuerdo ante los tribunales civiles.
Plazos de impugnación
- • 3 meses desde la notificación del acta: para acuerdos contrarios a los estatutos o gravemente perjudiciales para el propietario.
- • 1 año: para acuerdos contrarios a la ley.
- • El plazo empieza a contar desde que recibes la notificación del acta o desde que conociste el acuerdo si no asististe.
Derrama y venta o alquiler del piso
Si vendes el piso
Las derramas vencidas e impagadas en el momento de la transmisión corresponden al vendedor. Las que aún no han vencido recaen sobre el comprador. En la práctica, es habitual negociar entre las partes quién asume el coste, y el notario debe informar de la situación de deudas de la comunidad antes de firmar.
Si el piso está alquilado
La derrama es siempre una carga del propietario. Puede repercutirse al inquilino si el contrato de alquiler lo prevé expresamente, pero la comunidad no puede reclamársela directamente al arrendatario.
¿Tienes dudas sobre una derrama concreta?
Cuéntanos tu caso: si la derrama es obligatoria, si puedes impugnarla y cuáles son tus opciones reales.
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Preguntas frecuentes sobre derramas
¿Qué es exactamente una derrama?+
Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de propietarios exige a sus miembros para hacer frente a un gasto concreto no cubierto por las cuotas ordinarias. Puede ser para reparar un elemento común (derrama necesaria) o para mejorar las instalaciones (derrama de mejora).
¿Es obligatorio pagar una derrama si voté en contra?+
Depende del tipo de derrama. Si es para obras necesarias de conservación, reparación o seguridad, sí es obligatoria aunque hayas votado en contra. Si es para obras de mejora y el importe anual supera tres mensualidades de cuota ordinaria, el propietario que votó en contra puede eximirse del pago, aunque también pierde el uso de la mejora.
¿Cuántas mensualidades de cuota puede llegar a costar una derrama de mejora?+
La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 11) prevé que si el importe de la derrama de mejora supera el coste de tres mensualidades de cuota ordinaria, el propietario disidente no está obligado a pagar. Ese es el umbral legal que activa la posibilidad de eximirse.
¿Cómo se aprueba legalmente una derrama?+
Las derramas para obras necesarias se aprueban por mayoría simple de cuotas de participación. Las de mejora requieren mayoría de tres quintas partes tanto de propietarios como de cuotas. En Cataluña, el Código Civil catalán establece reglas propias que pueden diferir.
¿Puedo impugnar una derrama que creo que es ilegal?+
Sí. Si el acuerdo de aprobación de la derrama adolece de algún vicio (convocatoria incorrecta, falta de quórum, objeto ilegal, lesión a los intereses de propietarios), puedes impugnar el acuerdo ante los tribunales. El plazo general es de tres meses desde la notificación del acta, salvo que el acto sea contrario a la ley, en cuyo caso el plazo es de un año.
¿Qué pasa con la derrama si vendo el piso?+
Si la derrama ya ha sido aprobada y está vencida en el momento de la venta, corresponde pagarla al vendedor. Si aún no está vencida, normalmente la paga el nuevo propietario, aunque comprador y vendedor pueden pactarlo de otra forma en la escritura de compraventa.
¿Quién paga la derrama si el piso está alquilado?+
Las derramas son cargas del propietario, no del inquilino, salvo pacto expreso en el contrato de arrendamiento. El propietario puede repercutir el coste al inquilino si así lo acordaron, pero en ningún caso puede la comunidad reclamárselo directamente al arrendatario.
¿La comunidad puede embargar mi piso si no pago la derrama?+
Sí. Las cuotas y derramas impagadas son deudas de la comunidad que pueden reclamarse mediante el proceso monitorio especial del artículo 21 LPH, que puede desembocar en embargo de bienes del propietario deudor, incluido el propio inmueble.
¿Puedo pagar la derrama en plazos?+
Solo si la junta lo ha acordado expresamente. Por defecto, la derrama se paga según los plazos que fije el acuerdo de aprobación. Si tienes dificultades, puedes pedirlo formalmente al administrador o proponer en junta un plan de pago.
¿Qué ocurre si el presupuesto de la obra supera lo previsto?+
Si el gasto real supera el presupuesto aprobado de forma significativa, la comunidad debería aprobar una derrama complementaria con el mismo procedimiento. Una desviación razonable puede asumirse del fondo de reserva, pero un exceso importante requiere nuevo acuerdo.
Sobre este contenido: Esta guía ha sido elaborada por el equipo legal de Vecinalia con base en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Última revisión: mayo de 2026.
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