No puedo pagar la derrama de la comunidad: consecuencias y alternativas
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La derrama aprobada en junta supera lo que puedes afrontar ahora mismo. Ignorar la deuda no es una opción: tiene consecuencias legales progresivas que conviene conocer antes de que se activen. Pero también hay alternativas reales que puedes explorar antes de llegar a esa situación.
Qué pasa si no pagas
El impago de una derrama legalmente aprobada no es un asunto menor. La LPH dota a la comunidad de herramientas legales eficaces para cobrar lo que se le debe, y el proceso puede escalar con rapidez si no se actúa a tiempo.
| Consecuencia | Cuándo ocurre | Cómo evitarlo |
|---|---|---|
| Pérdida del derecho de voto en junta | Desde el primer impago (Art. 15.2 LPH) | Pagar o consignar la deuda |
| Recargo por mora | Según lo previsto en los estatutos de la comunidad | Negociar el pago antes del vencimiento |
| Proceso monitorio | Cuando la comunidad decide reclamar judicialmente | Pagar o negociar fraccionamiento antes |
| Embargo de bienes | Si el monitorio prospera y no se paga en plazo | Acuerdo de pago antes de la ejecución |
| Preferencia del crédito de la comunidad | Desde el momento del impago | Priorizar esta deuda sobre otras |
Dato importante: El crédito de la comunidad de propietarios tiene carácter preferente respecto al inmueble cuando se trata de las cuotas del año en curso y los tres años anteriores (Art. 9.1.e LPH). Esto significa que, en caso de subasta, la comunidad cobra antes que otros acreedores sobre el valor del piso.
Qué puedes hacer
- 1
Comunica tu situación antes de que venza el plazo
No esperes a incumplir. Contacta al administrador o al presidente por escrito explicando tu situación económica y tu voluntad de pagar. Una actitud proactiva facilita la negociación y puede evitar que la comunidad inicie acciones legales.
- 2
Solicita el fraccionamiento del pago
Presenta una solicitud formal de pago aplazado, con una propuesta concreta de plazos y cuantías. Aunque la comunidad no está obligada a aceptarlo, muchas lo hacen para evitar el coste y la demora de un proceso judicial.
- 3
Negocia un calendario de pagos por escrito
Si la comunidad acepta el fraccionamiento, formalízalo en un documento escrito firmado por ambas partes. Debe recoger las fechas de vencimiento de cada plazo y las consecuencias del incumplimiento. Guarda una copia.
- 4
Si hay impugnación pendiente, consigna el importe
Si has impugnado el acuerdo que origina la derrama pero el proceso judicial puede tardar, considera consignar el importe en el juzgado. Así no te consideran moroso y conservas el derecho de voto mientras se resuelve el litigio.
- 5
Valora la excepción del Art. 11.3 LPH si es derrama de mejora
Si la derrama es de mejora (no de conservación necesaria), votaste en contra y el importe supera tres mensualidades de cuota ordinaria, puedes acogerte a la excepción de este artículo. Comunícalo por escrito. A cambio, no podrás usar la mejora hasta que pagues.
¿No puedes afrontar la derrama de tu comunidad?
Cuéntanos el importe de la derrama y tu situación. Te orientamos sobre cómo negociar con la comunidad y qué opciones tienes para evitar consecuencias mayores.
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Modelo de solicitud de fraccionamiento de pago
[Lugar y fecha] D./Dña. [Nombre del administrador o presidente] [Cargo] de la Comunidad de Propietarios de [dirección] Estimado/a Sr./Sra. [apellido]: D./Dña. [Tu nombre], propietario/a del piso/local [número/puerta] de la comunidad sita en [dirección], con DNI [número], por medio del presente escrito y en relación con la derrama aprobada en junta de [fecha] por importe de [importe total] para [descripción de la obra o actuación], le expone: Que, si bien reconozco la obligación de abonar la citada derrama conforme al acuerdo adoptado, me encuentro actualmente en una situación económica que me impide afrontar el pago de la totalidad en el plazo establecido. Por ello, SOLICITA que la Comunidad de Propietarios acepte el pago fraccionado de la deuda conforme al siguiente calendario propuesto: - Primer plazo: [importe] a abonar antes del [fecha] - Segundo plazo: [importe] a abonar antes del [fecha] - Tercer plazo: [importe] a abonar antes del [fecha] [Añadir los plazos necesarios] Me comprometo a cumplir estrictamente el calendario propuesto, entendiendo que el incumplimiento de cualquier plazo dará derecho a la Comunidad a exigir el pago íntegro del importe pendiente. A la espera de su respuesta, quedo a su disposición para cualquier aclaración. Atentamente, [Firma] [Nombre y apellidos] [DNI] [Datos de contacto]
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad embargarme el piso si no pago la derrama?+
Sí. Si la comunidad obtiene una sentencia o un auto de ejecución en el proceso monitorio (Art. 21 LPH) y no pagas, el juzgado puede decretar el embargo de bienes, incluida tu vivienda. Además, el crédito de la comunidad de propietarios tiene preferencia sobre otros acreedores respecto al inmueble en cuestión (Art. 9.1.e LPH), lo que facilita el cobro coactivo.
¿Qué es el proceso monitorio comunitario?+
Es un procedimiento judicial ágil previsto en el Art. 21 LPH para que la comunidad reclame deudas de cuotas ordinarias y extraordinarias (incluidas derramas). No es obligatorio contar con abogado ni procurador cuando la deuda no supera los 2.000 euros. El juez requiere al deudor para que pague en 20 días; si no lo hace ni se opone, se despacha ejecución directamente.
¿Puedo pedir un plan de pago aplazado?+
Sí, y es lo más recomendable si no puedes afrontar el pago de una sola vez. La comunidad no está obligada a aceptarlo, pero muchas lo hacen para evitar el coste y la demora del proceso judicial. Solicítalo por escrito con propuesta concreta de plazos antes de que venza el primer pago de la derrama.
¿Tengo derecho a votar en la junta si debo la derrama?+
No. El Art. 15.2 LPH establece que los propietarios que no estén al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad —incluidas derramas— carecen de derecho de voto. Sí pueden asistir y hablar, pero su voto no cuenta. Recuperan el voto en cuanto pagan o consignan la deuda.
¿Qué pasa si impugno la derrama pero no la pago mientras se resuelve el pleito?+
Si no pagas mientras impugnas, la comunidad puede seguir el proceso de reclamación judicial e incluso iniciarte un monitorio. Para evitar ser declarado moroso y conservar el derecho de voto, lo más prudente es consignar el importe adeudado en el juzgado mientras se decide la impugnación. Así demuestras tu disposición a pagar si el acuerdo resulta válido.
¿La deuda de la derrama pasa al nuevo propietario si vendo el piso?+
Sí. El Art. 9.1.e LPH establece que el adquirente de una vivienda responde con el propio inmueble de las deudas con la comunidad correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años anteriores. El vendedor debe aportar un certificado de estar al corriente de pago en el momento de la escritura. Si hay deudas pendientes, el comprador puede descontarlas del precio o exigir que se salden antes de escriturar.
Sobre este contenido: Esta guía ha sido elaborada por el equipo legal de Vecinalia con base en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Última revisión: mayo de 2026.
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