Obras y reformas en comunidades de propietarios: qué necesita permiso y qué no en 2025
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Las obras y reformas en comunidades de propietarios generan muchos conflictos: vecinos que construyen sin permiso, aire acondicionado en fachada, terrazas cerradas sin autorización o daños por obras mal ejecutadas. Esta guía explica qué dice la ley, qué puedes hacer y cuáles son tus derechos.
La diferencia clave: privativo vs. elemento común
El primer criterio para saber si una obra necesita permiso de la comunidad es si afecta a un elemento privativo (el interior de tu piso, tu trastero) o a un elemento común (fachada, cubierta, escalera, portal, instalaciones generales). Para los segundos, siempre se necesita acuerdo de junta.
Sin permiso de comunidad
- • Reforma interior del piso (suelos, paredes, baño, cocina)
- • Cambio de ventanas (si no altera la estética de la fachada)
- • Pintura interior
- • Instalaciones internas de fontanería o electricidad
Puede requerir licencia municipal según la magnitud.
Necesita permiso de junta
- • Instalación de AA en fachada o cubierta
- • Cerramiento de terraza o balcón
- • Obras en terrazas que son cubierta del edificio
- • Modificación de elementos estructurales
- • Ocupación de zonas comunes
El artículo 7 LPH: límites a las obras del propietario
El artículo 7.1 LPH establece que el propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del piso o local de su propiedad, siempre que:
- ✗No puede: No menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores.
- ✗No puede: No perjudique los derechos de otro propietario.
- ✗No puede: No dañe o perjudique los elementos comunes.
- ✗No puede: Cuente con las licencias administrativas que procedan.
El artículo 7.2 LPH contempla la acción de cesación: si un propietario realiza actividades prohibidas, molestas, peligrosas o que dañan la finca, el presidente puede requerirle que cese y, si no lo hace, puede ejercitar una acción judicial que puede conllevar la privación del derecho de uso del piso o local por hasta 3 años.
El artículo 10 LPH: obras obligatorias y accesibilidad
El artículo 10 LPH establece las obras que la comunidad está obligada a realizar sin necesidad de acuerdo de junta (basta con la decisión de la mayoría del órgano de gobierno) y las que requieren autorización:
Obras obligatorias sin acuerdo de junta
Conservación y mantenimiento del edificio en condiciones de seguridad, habitabilidad, salubridad y accesibilidad. La comunidad debe realizarlas aunque no las haya aprobado formalmente en junta.
Obras de accesibilidad
Si un propietario con discapacidad o mayor de 70 años las solicita, son obligatorias hasta el límite de 12 mensualidades de cuota ordinaria. Por encima de ese importe, la junta puede decidir si realizarlas o no.
Qué hacer si un vecino hace obras sin permiso
- 1
Documenta las obras
Haz fotografías o vídeos con fecha que acrediten qué se está construyendo y en qué ubicación. Conserva cualquier comunicación recibida sobre las obras.
- 2
Comunica al presidente o administrador
Envía un escrito con acuse de recibo al presidente de la comunidad describiendo las obras y solicitando que actúe. Si no tienes respuesta en 15 días, ve al siguiente paso.
- 3
Requerimiento al vecino infractor
El presidente o cualquier propietario puede enviar un burofax al vecino exigiéndole que paralice las obras y reponga el estado anterior. Este requerimiento es necesario para acreditar la vía previa en cualquier procedimiento judicial.
- 4
Denuncia ante el Ayuntamiento
Si las obras requieren licencia municipal que el vecino no tiene, puedes denunciarlo ante el Ayuntamiento. El técnico municipal puede ordenar la paralización de las obras y la reposición.
- 5
Acción de cesación judicial
Si todo lo anterior falla, la comunidad puede ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2 LPH ante los tribunales civiles, que puede incluir la privación del derecho de uso por hasta 3 años y la indemnización de daños.
Casos especiales: terraza, fachada y AA
Cerramiento de terraza o balcón
Requiere autorización de junta porque altera la fachada del edificio (elemento común). La mayoría exigida depende del tipo de obra y de los estatutos. Muchas comunidades tienen prohibido el cerramiento sin permiso, lo que hace que las obras sin autorización puedan ser declaradas ilegales y ordenarse su demolición.
Instalación de aire acondicionado en fachada
La unidad exterior del AA instalada en la fachada afecta a un elemento común. Requiere acuerdo de junta (generalmente 3/5 partes). Si la junta tiene establecido un protocolo de instalación (p.ej., en un lugar concreto y con criterios estéticos comunes), el propietario que lo sigue puede tener un derecho reconocido. Sin autorización, la comunidad puede exigir la retirada.
Obras en terrazas de uso privativo
Si la terraza es parte de la cubierta del edificio (elemento común de uso privativo), las obras que afecten a su impermeabilización o estructura son responsabilidad de la comunidad. El propietario puede hacer obras de pavimentación superficial, pero no puede alterar la estructura sin permiso. La delimitación entre obras privativas y comunes suele generar disputas.
¿Tienes dudas sobre obras en tu comunidad?
Cuéntanos si el vecino hace obras sin permiso, si quieres saber qué necesitas autorizar o si tienes daños por obras ajenas.
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Preguntas frecuentes sobre obras y reformas
¿Qué obras puede hacer un propietario en su piso sin permiso de la comunidad?+
El propietario puede realizar obras internas en su piso privativo que no afecten a la estructura del edificio, a elementos comunes, ni alteren la configuración exterior del inmueble. Ejemplos: cambiar suelos, pintar paredes, reformar el baño o la cocina sin tocar la estructura. En cualquier caso, necesitará la licencia municipal que corresponda.
¿Puede la comunidad prohibir instalar un aire acondicionado en la fachada?+
Sí. La fachada es un elemento común y su alteración requiere autorización de la junta (normalmente mayoría de 3/5 partes). Sin embargo, si los estatutos o los acuerdos previos de la junta permiten la instalación en condiciones similares para todos los propietarios, se entiende que existe un derecho adquirido. El Tribunal Supremo ha matizado este punto en varias sentencias.
¿Qué puedo hacer si un vecino está haciendo obras sin permiso?+
Primero, intenta comunicárselo al presidente o administrador por escrito. Si la comunidad no actúa, puedes requerir al propietario directamente por burofax la paralización de las obras y que las regularice o reponga el estado anterior. Si persiste, la comunidad puede ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2 LPH, que puede desembocar en privación del uso del piso por un plazo de hasta tres años.
¿Qué obras puede realizar la comunidad sin necesidad de junta?+
La comunidad, a través del presidente o administrador, puede ordenar las obras urgentes de conservación o seguridad que no admitan demora (art. 10 LPH y art. 20 LPH), como la reparación de una tubería rota que está causando daños. Estas actuaciones deben comunicarse después a la junta. Para obras no urgentes, siempre se necesita acuerdo de junta.
¿Puede la comunidad obligarme a reparar mi terraza si es de uso privativo?+
Depende. Las terrazas de uso privativo tienen distinto régimen según si son elementos privativos (propios del piso) o elementos comunes de uso exclusivo (como los vuelos de un edificio). Si la terraza es parte de la cubierta del edificio, su reparación estructural puede corresponder a la comunidad, aunque el mantenimiento ordinario sea del propietario. Hay que revisar el título constitutivo.
¿Quién paga los daños que causan las obras de un vecino?+
El propietario que realiza las obras es responsable de los daños que causen a otros vecinos o a elementos comunes. Si los daños son cuantificables, el perjudicado puede reclamar directamente al causante, y si este no responde, acudir a la vía judicial. Es recomendable documentar los daños con fotografías y peritos.
¿Puede la comunidad demoler lo que ha construido un vecino sin permiso?+
La comunidad puede exigir judicialmente la reposición del estado anterior si el vecino ha alterado elementos comunes sin autorización. No puede actuar por vía de hecho (demoler directamente), sino que debe acudir a los tribunales para obtener una orden judicial. El plazo para ejercitar esta acción puede prescribir según los casos.
¿Cuándo son necesarias las obras de accesibilidad y quién las paga?+
El artículo 10 LPH obliga a la comunidad a realizar obras de accesibilidad cuando las solicite un propietario con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el importe no supere 12 mensualidades de cuota ordinaria. Por encima de ese importe, la junta puede decidir no realizarlas. El coste se distribuye entre todos en proporción a su cuota.
¿Puede la comunidad hacer obras en mi terraza sin mi consentimiento?+
Si la terraza o cubierta forma parte de los elementos comunes (aunque sea de uso privativo), la comunidad puede acceder para realizar obras de conservación o reparación necesarias. El propietario tiene derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que le causen, pero no puede impedir el acceso para obras necesarias.
¿Qué es el 'deber de conservación' y qué implica para los propietarios?+
El artículo 9.1.a) LPH obliga a todos los propietarios a respetar las instalaciones generales y los elementos comunes, y a mantener en buen estado de conservación su propiedad privada. Si un propietario incumple este deber y causa daños (por ejemplo, no repara una fuga que acaba afectando al piso de abajo), será responsable de los perjuicios causados.
Sobre este contenido: Esta guía ha sido elaborada por el equipo legal de Vecinalia con base en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Última revisión: mayo de 2026.
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