Mayoría para aprobar una derrama: cuándo es obligatoria y cuándo puedes oponerte
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La comunidad aprobó una derrama para pintar la fachada. No asististe a la junta. ¿Es válido el acuerdo? ¿Estás obligado a pagar? La respuesta depende del tipo de derrama y de cómo se aprobó. No todas las derramas funcionan igual.
Derrama de conservación vs. derrama de mejora
La LPH distingue claramente entre dos categorías de derramas, con mayorías y efectos distintos para cada una:
| Tipo de derrama | Mayoría para aprobarla | ¿Obligatoria para todos? |
|---|---|---|
| Conservación y reparación (Art. 10 LPH) | Sin votación (obligación legal) | Sí, para todos |
| Derrama extraordinaria de conservación (dentro de presupuesto) | Mayoría simple | Sí, para todos |
| Derrama de mejora (Art. 11 LPH) | 3/5 partes de propietarios y cuotas | Sí, salvo excepción art. 11.3 |
| Mejora que no supera 3 meses de cuota ordinaria por propietario | Mayoría simple | Sí, para todos |
Atención: El propietario que vote en contra de una derrama de mejora cuyo importe supere el equivalente a 3 cuotas ordinarias puede quedar exento de pagarla temporalmente (Art. 11.3 LPH), pero perderá el derecho a usar la mejora. Si en el futuro desea beneficiarse, deberá abonar su parte con intereses.
Cómo actuar si no estás de acuerdo con la derrama
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Verifica el tipo de derrama
Determina si se trata de una derrama de conservación (obligatoria, mayoría simple) o de mejora (requiere 3/5 y tiene la excepción del art. 11.3). El acta de la junta debe reflejar el tipo de obra y la votación.
- 2
Comprueba si se cumplió la mayoría exigida
Para derramas de mejora, verifica si se alcanzaron los 3/5 de propietarios Y cuotas. Si la mayoría era insuficiente, el acuerdo es impugnable en el plazo de un año.
- 3
Notifica tu oposición por escrito en 30 días
Si no asististe y quieres oponerte, comunícalo por escrito al administrador en los 30 días siguientes a la notificación del acta. Pasado ese plazo, tu voto se considera favorable.
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Valora la impugnación judicial
Si el acuerdo fue adoptado sin la mayoría requerida o con vicios de convocatoria, puedes impugnar ante el Juzgado de Primera Instancia dentro de los plazos del art. 18 LPH (1 año para acuerdos contrarios a la ley, 3 meses para el resto).
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Preguntas frecuentes sobre la mayoría para aprobar derramas
¿Una derrama aprobada con mayoría simple me obliga aunque vote en contra?+
Sí, si se trata de una derrama de conservación ordinaria o de una derrama de mejora cuyo importe no supera tres mensualidades de cuota ordinaria por propietario. Solo en derramas de mejora que superan ese umbral el propietario que vota en contra puede quedar temporalmente exento (art. 11.3 LPH).
¿Qué es una derrama de mejora?+
Una derrama de mejora es la cantidad extraordinaria que se exige para financiar obras que no son de conservación obligatoria sino de mejora del edificio o sus servicios: instalar un ascensor nuevo en un edificio que no lo tenía, renovar la piscina, instalar placas solares, etc. Se rige por el art. 11 LPH y requiere mayoría de 3/5.
¿Puede la comunidad aprobar una derrama sin convocar junta?+
Solo si se trata de obras urgentes imprescindibles para la conservación del edificio (art. 10.1 LPH), que no requieren votación previa. Para el resto de derramas, tanto de conservación como de mejora, es necesario un acuerdo de junta con la mayoría correspondiente.
Si no asistí a la junta, ¿me pueden cobrar la derrama?+
Sí, si el acuerdo se adoptó con la mayoría legalmente exigida y se te notificó correctamente el acta. Los ausentes que no se opongan en 30 días desde la notificación del acta se consideran favorables al acuerdo (art. 17.8 LPH). Si no te notificaron, tienes derecho a impugnar el acuerdo.
¿Qué pasa si la derrama de mejora supera tres cuotas y voto en contra?+
El art. 11.3 LPH te permite quedar exento del pago de esa derrama mientras dure la situación de mejora, pero pierdes el derecho a beneficiarte de la mejora. Si en un futuro quieres usar la instalación, deberás abonar tu parte con los intereses legales correspondientes.
¿Puede impugnarse una derrama aprobada sin quórum suficiente?+
Sí. Si la derrama se aprobó sin la mayoría legalmente exigida (por ejemplo, una derrama de mejora con solo mayoría simple cuando se necesitaban 3/5), el acuerdo es impugnable ante los tribunales en el plazo de un año desde la notificación del acta (art. 18 LPH).
Sobre este contenido: Esta guía ha sido elaborada por el equipo legal de Vecinalia con base en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Última revisión: mayo de 2026.
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