Vecino moroso en junta: ¿puede asistir y votar?
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El vecino del 3ºB lleva seis meses sin pagar la cuota. Mañana hay junta y quiere votar la instalación del ascensor. ¿Puede hacerlo? La respuesta es clara en la ley, aunque en la práctica muchas comunidades no aplican bien esta regla y luego tienen problemas para sostener los acuerdos adoptados.
Lo que dice el Art. 15.2 LPH
El Art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal es inequívoco: los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad tienen derecho a participar en las deliberaciones, pero carecen de derecho de voto. Su presencia no computa para el quórum, y su voto no puede tenerse en cuenta para el cómputo de las mayorías.
La única excepción es que el moroso haya consignado el importe adeudado en el juzgado de paz o ante notario antes del inicio de la junta. En ese caso, aunque no haya pagado a la comunidad, se le considera al corriente a estos efectos y recupera el derecho de voto.
Derechos del moroso en junta
| Derecho | ¿Lo tiene el moroso? | Condición |
|---|---|---|
| Asistir a la junta | Sí | Siempre, sin restricción |
| Hablar y ser escuchado | Sí | Siempre, sin restricción |
| Votar | No | Solo si está al corriente o ha consignado la deuda |
| Delegar el voto en otro propietario | No | La delegación tampoco es válida si el cedente es moroso |
| Ser elegido presidente | Discutido por los tribunales | Algunos tribunales lo admiten, otros no; no hay jurisprudencia uniforme |
Recuerda: Si el moroso consigna el importe adeudado —depositándolo en el juzgado o ante notario— antes de que comience la junta, recupera el derecho al voto aunque todavía no haya pagado a la comunidad. La consignación es la vía para votar cuando hay una deuda controvertida que se está impugnando.
Cómo gestionar la situación en junta
- 1
Antes de la junta, verifica quién está en situación de morosidad
El administrador o secretario debe tener actualizada la relación de propietarios morosos. Consulta la lista antes de la junta y asegúrate de que está al día.
- 2
Incluye la relación de morosos en la convocatoria
El Art. 16.2 LPH exige que la convocatoria incluya la relación de propietarios que no están al corriente de pago. Omitir este dato no invalida la junta, pero puede generar controversias.
- 3
En junta, cuando el moroso quiera votar, recuérdale su situación
Haz constar en el acta que el propietario en cuestión tiene deudas vencidas con la comunidad y que, conforme al Art. 15.2 LPH, no tiene derecho de voto. Actúa con educación pero con firmeza.
- 4
Si insiste en votar, deja constancia en el acta
Si a pesar de la advertencia el moroso vota, pide expresamente al secretario que recoja en el acta tanto el voto emitido como la oposición fundada en el Art. 15.2 LPH. Esto preserva tu derecho a impugnar.
- 5
Si el voto del moroso fue decisivo, impugna el acuerdo
Analiza si sin el voto del moroso el acuerdo habría alcanzado igualmente la mayoría necesaria. Si no es así, tienes base para impugnar ante el Juzgado de Primera Instancia en el plazo de 3 meses desde la notificación del acta.
¿Un vecino moroso quiere votar en tu junta?
Cuéntanos la situación: el importe de la deuda, qué se va a votar y si el moroso ha anunciado que va a participar. Te orientamos sobre cómo actuar.
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Modelo de notificación previa al moroso
[Lugar y fecha] D./Dña. [Nombre del propietario moroso] Propietario/a del piso/local [número/puerta] Comunidad de Propietarios de [dirección] Estimado/a Sr./Sra. [apellido]: Por medio del presente escrito, y en calidad de [presidente / administrador] de la Comunidad de Propietarios de [dirección], le comunicamos que: Primero. Según los registros contables de esta comunidad, usted mantiene una deuda vencida y exigible de [importe] euros, correspondiente a [descripción: cuotas ordinarias de los meses de X a Y, derrama aprobada el Z, etc.]. Segundo. Conforme al artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, los propietarios que no se encuentren al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad tienen derecho a participar en las deliberaciones de la junta, pero carecen de derecho de voto. En consecuencia, le informamos de que en la junta de propietarios convocada para el día [fecha] a las [hora] horas no le asistirá el derecho de voto mientras no satisfaga la deuda indicada o consigne su importe ante el juzgado de paz o notario. Si antes del inicio de la junta ha procedido al pago o a la consignación, le rogamos aporte el justificante correspondiente. Atentamente, [Firma] [Nombre y apellidos] [Cargo: presidente / administrador]
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si se deja votar al moroso por error?+
Si el voto del propietario moroso fue decisivo para el resultado del acuerdo —es decir, si sin ese voto no se habría alcanzado la mayoría necesaria—, el acuerdo puede impugnarse ante el Juzgado de Primera Instancia. La legitimación para impugnar la tienen los propietarios que votaron en contra o que estaban ausentes. El plazo es de 3 meses desde la notificación del acta (1 año si el acuerdo es contrario a la ley).
¿El moroso puede ser elegido presidente de la comunidad?+
La LPH no lo prohíbe expresamente, y la jurisprudencia no es uniforme. Algunos tribunales han admitido que el moroso puede ser elegido presidente porque el cargo es obligatorio por rotación. Otros lo niegan por entender que quien incumple sus obligaciones no puede representar a la comunidad. En la práctica, es un punto discutido que conviene consultar con un abogado si surge el caso.
¿Si el moroso paga el mismo día de la junta, puede votar?+
Sí. El derecho de voto se recupera en el momento en que el propietario acredita el pago de todas las deudas vencidas o consigna el importe adeudado. Si el moroso paga —o aporta justificante de consignación— antes de que la junta comience a votar, podrá participar en las votaciones.
¿Cómo se certifica quién es moroso antes de la junta?+
El secretario de la comunidad —habitualmente el administrador de fincas— elabora la relación de propietarios morosos, que debe incluirse en la convocatoria de la junta (Art. 16.2 LPH). Esta lista refleja quiénes tienen deudas vencidas y exigibles en la fecha de la convocatoria. Los propietarios pueden comprobar su situación consultando al administrador.
¿Puede el moroso impugnar acuerdos de la junta aunque no haya podido votar?+
Sí. El derecho de impugnación no está condicionado al hecho de haber votado. El moroso puede impugnar acuerdos contrarios a la ley o gravemente perjudiciales, aunque no haya tenido derecho de voto en esa junta. Lo que no puede hacer es votar para influir en el resultado.
¿El arrendatario que no paga al propietario también pierde el voto en la junta?+
No directamente. El que vota en la junta es el propietario, no el inquilino, salvo delegación expresa. Si el propietario tiene al corriente sus deudas con la comunidad, puede votar con independencia de que su inquilino le deba la renta. Son dos relaciones jurídicas distintas. Solo si el propietario a su vez tiene deudas con la comunidad perdería su derecho de voto.
Sobre este contenido: Esta guía ha sido elaborada por el equipo legal de Vecinalia con base en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Última revisión: mayo de 2026.
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