Cómo convocar una junta extraordinaria de propietarios: requisitos y pasos
Hay un asunto urgente en tu comunidad que no puede esperar a la junta ordinaria. Una filtración grave, un acuerdo que hay que revocar, un gasto urgente que aprobar. La junta extraordinaria existe exactamente para esto. Y convocarla es más sencillo de lo que crees.
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Esperar a la junta ordinaria anual cuando hay un asunto que requiere decisión urgente. La junta ordinaria puede estar a meses vista, y mientras tanto el problema sigue sin resolverse o empeorando. La junta extraordinaria existe exactamente para estas situaciones y sus acuerdos tienen la misma validez legal que los de la ordinaria.
Qué puedes hacer exactamente
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Comprueba si tienes o puedes conseguir el 25% de las cuotas
Para solicitar formalmente una junta extraordinaria necesitas el apoyo de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Habla con los vecinos implicados en el asunto urgente y recoge su adhesión por escrito.
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Redacta la solicitud formal y envíala al presidente
Escribe un documento indicando que solicitas la convocatoria de junta extraordinaria, los asuntos concretos que quieres tratar y las firmas de los propietarios que apoyan la solicitud con sus cuotas de participación. Envíalo al presidente con acuse de recibo.
- 3
El presidente tiene un plazo razonable para convocar
La LPH no fija un plazo exacto, pero la práctica y la jurisprudencia establecen que el presidente debe convocar en un plazo razonable (habitualmente entre 10 y 30 días). Si no lo hace, los propietarios solicitantes pueden convocar directamente.
- 4
Si el presidente no actúa, convocad la junta directamente
Los propietarios que representen el 25% de las cuotas pueden enviar ellos mismos la convocatoria a todos los propietarios. La convocatoria debe incluir lugar, fecha, hora (y segunda convocatoria si se desea) y el orden del día completo.
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Celebrad la junta y levantad acta
En la reunión, uno de los propietarios actuará como secretario y levantará el acta. El acta debe recoger los asistentes, las cuotas representadas, los acuerdos adoptados y los votos a favor y en contra. Los acuerdos son válidos si se alcanzan con la mayoría legal que corresponde al tipo de asunto.
Lo que dice la ley
El artículo 16.1 LPH establece que la junta puede reunirse con carácter extraordinario cuando el presidente lo estime conveniente o cuando lo soliciten propietarios que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación. Si el presidente no convoca la junta extraordinaria solicitada en un plazo razonable, los propietarios solicitantes pueden convocarla directamente.
Cuándo actuar y cuándo esperar
Convoca ya si...
- • Hay una avería o siniestro que requiere acuerdo para contratar reparación urgente.
- • Quieres revocar un acuerdo reciente antes de que se ejecute.
- • El cargo de presidente u otro está vacante y necesita cubrirse.
- • Ya tienes el apoyo del 25% de las cuotas de participación.
Espera si...
- • El asunto puede esperar a la junta ordinaria sin consecuencias reales.
- • Todavía no tienes el apoyo del 25% de las cuotas necesario.
- • El presidente ya ha anunciado que convocará junta próximamente.
- • El asunto no requiere acuerdo de junta (basta la actuación del administrador).
Preguntas frecuentes
¿Quién puede pedir una junta extraordinaria?+
El presidente puede convocarla cuando lo estime necesario. También pueden solicitarla los propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Si hay un único propietario que representa esa cuota (por tener varios pisos o locales), puede solicitarla él solo. En caso de urgencia extrema, cualquier propietario puede acudir al juzgado.
¿Con cuántos días de antelación hay que convocar la junta extraordinaria?+
La LPH no fija un plazo mínimo específico para las juntas extraordinarias (sí lo hace para la ordinaria: al menos 6 días). En la práctica, se considera razonable convocar con al menos 3 días de antelación para que los propietarios puedan organizarse para asistir. Los estatutos pueden fijar plazos mayores.
¿Pueden tratarse en junta extraordinaria temas que no estén en el orden del día?+
No. Los acuerdos adoptados sobre temas que no figuran en el orden del día son nulos, salvo que todos los propietarios estén presentes y acuerden por unanimidad tratarlos. La convocatoria debe reflejar con claridad y precisión todos los asuntos a tratar. Este es un requisito formal cuyo incumplimiento puede acarrear la nulidad de los acuerdos.
¿Tienen plena validez los acuerdos de una junta extraordinaria?+
Sí. Los acuerdos válidamente adoptados en junta extraordinaria tienen el mismo valor y eficacia que los de la junta ordinaria. La diferencia no es de jerarquía sino de periodicidad y objeto: la ordinaria trata cuentas y presupuesto; la extraordinaria, los asuntos específicos que se convocaron.
¿Cómo se notifica la junta extraordinaria a todos los propietarios?+
La convocatoria debe enviarse a todos los propietarios en el domicilio que hayan comunicado a la comunidad (o en el propio piso si no hay otro). Puede hacerse por carta, correo electrónico si está admitido, burofax o entrega en mano con recibo. Es recomendable utilizar un método que deje constancia de la recepción.
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