Impugnar una derrama ilegal: motivos válidos, plazos y pasos
Han aprobado una derrama que no te parece legal. Puede que la votación fuera irregular, que la mayoría no se alcanzara, o que la obra no sea lo que dicen. No todas las derramas con las que discrepas son ilegales, pero cuando sí lo son, tienes plazos estrictos para actuar.
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Esperar a ver qué pasa o pagar la derrama antes de valorar la impugnación. El plazo para impugnar es de 3 meses (o 1 año si es contraria a la ley) y corre desde que recibes el acta. Una vez pagada la derrama sin reserva expresa, es más difícil recuperar el dinero aunque el acuerdo fuera ilegal. Actúa dentro del plazo.
Cómo impugnar la derrama, paso a paso
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Identifica el motivo de ilegalidad de la derrama
No todas las derramas con las que estás en desacuerdo son ilegales. Los motivos válidos de impugnación son: aprobación sin la mayoría exigida por la LPH o los estatutos, falta de convocatoria correcta de la junta, objeto de la derrama contrario a la ley o a los estatutos, o que la derrama encubra un beneficio particular. Un simple desacuerdo con la obra no es motivo suficiente.
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Verifica en qué plazo estás para impugnar
El Art. 18 LPH fija dos plazos: 3 meses para acuerdos contrarios a los estatutos o gravemente perjudiciales; 1 año para los contrarios a la ley. El plazo cuenta desde que recibiste el acta o desde que fuiste notificado del acuerdo. Si eres propietario ausente, el plazo puede computarse desde que recibiste la notificación. Revisar el acta y la convocatoria es urgente.
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Solicita el acta completa y toda la documentación de la junta
Pide al administrador el acta de la junta donde se aprobó la derrama, la convocatoria enviada, el presupuesto de la obra aprobado y los votos emitidos. Con esa documentación podrás acreditar si la convocatoria fue irregular, si faltó quórum o si la mayoría exigida no se alcanzó.
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Presenta oposición escrita al presidente o administrador
Envía por escrito tu oposición formal a la derrama, describiendo el motivo de ilegalidad. Esto deja constancia de tu disconformidad y puede abrir la puerta a que la propia comunidad corrija el acuerdo antes de que llegue a juicio. Guarda copia sellada o confirmación de entrega.
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Presenta demanda de impugnación ante el juzgado de primera instancia
Si la comunidad no corrige el acuerdo, el siguiente paso es la demanda judicial de impugnación del acuerdo de junta ante el juzgado de primera instancia donde esté el edificio. Para cuantías importantes o motivos complejos, conviene hacerlo con abogado y procurador. La suspensión provisional del acuerdo puede solicitarse como medida cautelar.
Lo que dice la ley
El artículo 11 LPH regula las obras de mejora voluntarias y el derecho de exención de pago para quienes voten en contra. El artículo 18 LPH establece los plazos de impugnación: 3 meses para acuerdos contrarios a los estatutos o gravemente perjudiciales para el propietario; 1 año para los contrarios a la ley. Solo pueden impugnar quienes votaron en contra, se abstuvieron, estuvieron ausentes o fueron privados del voto.
Cuándo actuar y cuándo esperar
Impugna ya si...
- • La convocatoria de junta no cumplió los plazos o el orden del día.
- • La mayoría requerida para el tipo de derrama no se alcanzó.
- • La derrama fue girada sin acuerdo de junta previo.
- • Llevas menos de 3 meses desde que recibiste el acta.
Espera si...
- • Aún no tienes el acta ni has comprobado los votos y las mayorías.
- • Tu única objeción es que te parece cara o innecesaria (sin vicio legal).
- • Ya han pasado los plazos de impugnación.
- • El procedimiento fue correcto y solo discrepas con la decisión de fondo.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo es ilegal una derrama en una comunidad?+
Una derrama puede ser ilegal por varios motivos: si se aprobó sin la mayoría exigida (para obras de mejora, la LPH requiere 3/5 en ciertos casos); si la convocatoria de la junta fue irregular o no cumplió el plazo mínimo de 6 días; si el acuerdo encubre un gasto no comunitario o un beneficio particular; o si contradice los estatutos de la comunidad. El simple desacuerdo con la decisión, si el procedimiento fue correcto, no es motivo de impugnación.
¿Tengo que pagar la derrama mientras la impugno?+
Legalmente, el acuerdo de junta es ejecutivo desde su aprobación aunque esté impugnado. Si no pagas, la comunidad puede incluirte como moroso y reclamarte el importe por proceso monitorio. Sin embargo, puedes solicitar al juzgado la suspensión cautelar del acuerdo mientras se resuelve la impugnación, lo que puede paralizar el cobro temporalmente. El juez valorará la apariencia de buen derecho y el riesgo de perjuicios.
¿Quién puede impugnar una derrama ilegal?+
Pueden impugnar: los propietarios que votaron en contra en la junta, los que se abstuvieron, los ausentes que no delegaron su voto, y los que fueron indebidamente privados de su derecho de voto. Los morosos que no podían votar en la junta también pueden impugnar si el motivo es de legalidad objetiva (contrario a la ley), no solo de oportunidad.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar una derrama de mejora?+
Depende del tipo de obra. Las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio se aprueban por mayoría simple. Las obras de mejora voluntarias (que no son estrictamente necesarias) requieren acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas. Si el gasto de mejora supera el límite de 3 mensualidades ordinarias, los propietarios que votaron en contra pueden eximirse del pago, aunque pierden el uso de la mejora.
¿Puede el administrador aprobar una derrama sin junta?+
No. El administrador puede gestionar gastos ordinarios previstos en el presupuesto, pero no puede aprobar una derrama extraordinaria sin acuerdo de junta. Si el administrador ha girado una derrama sin respaldo de junta, esa derrama es nula. En ese caso, debes comunicarlo por escrito al presidente y, si no se corrige, impugnar la actuación del administrador.
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