¿Puedo no pagar una derrama de mi comunidad? La respuesta depende de esto
Te acaban de notificar una derrama de 1.500€. Votaste en contra. No te parece justa. ¿Tienes que pagarla de todas formas? La respuesta no es tan sencilla como te han dicho. Depende del tipo de derrama, del importe y de si el acuerdo fue válido.
Consulta tu caso gratis — sin compromisoEl error más común
Muchos propietarios simplemente dejan de pagar la derrama sin impugnarla formalmente. La deuda sigue creciendo con intereses, pierden el derecho de voto, y cuando la comunidad inicia el proceso monitorio, el plazo de impugnación ya ha pasado. Han perdido la oportunidad de cuestionar la derrama legalmente y encima deben pagar con recargos.
Qué puedes hacer exactamente
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Identifica el tipo de derrama: necesaria o de mejora
Las derramas para obras de conservación, seguridad o accesibilidad son obligatorias para todos. Las derramas para mejoras (ascensor nuevo, piscina, renovación estética) tienen reglas distintas. Si no tienes claro de qué tipo es, pide el acta de la junta y el presupuesto aprobado.
- 2
Revisa el acuerdo y el quórum de la votación
Comprueba que la derrama fue aprobada con la mayoría exigida por la ley (mayoría simple para obras necesarias, 3/5 partes para mejoras en general). Si el quórum no fue correcto, el acuerdo es impugnable aunque hayas pagado.
- 3
Calcula si supera el umbral de las 3 mensualidades ordinarias
Para las derramas de mejora, si el importe que te corresponde supera el valor de 3 mensualidades de tu cuota ordinaria, puedes eximirte del pago. Recuerda que si te eximes, también pierdes el derecho de disfrute de la mejora durante ese tiempo.
- 4
Comunica formalmente tu oposición si procede
Si tienes derecho a eximirte o crees que la derrama es ilegal, comunícalo por escrito al administrador o presidente antes de que venza el plazo de pago. Guarda copia de la comunicación con acuse de recibo.
- 5
Impugna el acuerdo dentro del plazo legal
Tienes 3 meses para impugnar un acuerdo contrario a estatutos o a tus intereses, y 1 año si es contrario a la ley. Pasado ese plazo, el acuerdo es firme aunque fuera irregular. Consulta con un profesional para valorar si tienes base para impugnar.
Lo que dice la ley
El artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal distingue entre obras de mejora voluntarias y obras necesarias. Para las mejoras, si el importe que corresponde al propietario disidente supera el coste de tres mensualidades de cuota ordinaria, ese propietario puede eximirse del pago. Sin embargo, no tendrá derecho a usar la mejora durante el tiempo en que no contribuya. Las obras necesarias de conservación, seguridad y accesibilidad son siempre obligatorias para todos.
Cuándo actuar y cuándo esperar
Actúa ya si...
- • La derrama es para mejoras y supera tus 3 mensualidades ordinarias.
- • No hubo quórum suficiente en la votación de la junta.
- • No recibiste convocatoria ni el acta de la junta.
- • El plazo de impugnación (3 meses) está próximo a vencer.
Espera si...
- • La derrama es para obras necesarias de conservación o seguridad.
- • No tienes motivos legales documentados, solo disconformidad personal.
- • El acuerdo fue aprobado con el quórum correcto y el procedimiento adecuado.
- • El plazo de impugnación ya ha vencido sin que hayas actuado.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si simplemente no pago la derrama?+
Pasas a ser deudor de la comunidad desde el día del impago. Pierdes el derecho de voto en las juntas mientras no estés al corriente. La comunidad puede iniciar un proceso monitorio para cobrar la deuda, con intereses y costas incluidos. Si crees que la derrama es ilegal, lo correcto es pagarla bajo reserva de impugnación y reclamar judicialmente; no pagar sin más solo complica tu posición.
¿Puede la comunidad embargarme por no pagar?+
Sí. A través del proceso monitorio especial del artículo 21 LPH, la comunidad puede obtener un auto de embargo de tus bienes, incluido el propio piso. La comunidad es acreedor preferente sobre el inmueble para el cobro de las cuotas del año en curso y los tres años anteriores.
¿Tengo que pagar si no estaba en la junta cuando se aprobó?+
Sí. Los acuerdos de junta son obligatorios para todos los propietarios, estén o no presentes. Los ausentes que no se oponen por escrito en los 30 días siguientes a la notificación del acta se consideran favorables. Si no recibiste convocatoria ni acta, puedes argumentar falta de notificación y eso puede ser motivo de impugnación.
¿Qué es exactamente una mensualidad ordinaria?+
Es la cuota de gastos comunes que pagas mensualmente para los gastos habituales del edificio (luz, agua, mantenimiento, etc.), sin contar derramas. El artículo 11 LPH usa esta referencia para determinar cuándo puedes eximirte de una derrama de mejora: si el importe que te corresponde supera 3 veces esa cuota mensual, tienes derecho a no pagar (aunque pierdes el disfrute de la mejora).
¿Puedo impugnar la derrama aunque ya la haya pagado?+
Sí. Pagar la derrama no implica renunciar a tu derecho de impugnación. Puedes impugnar el acuerdo que la aprobó dentro del plazo legal (3 meses o 1 año según el tipo de vicio). Si el tribunal estima tu demanda, la comunidad deberá devolverte lo pagado indebidamente. Es incluso recomendable pagar primero para evitar ser declarado moroso mientras se resuelve el litigio.
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