El administrador de fincas no responde: tus derechos y cómo actuar
Llevas semanas esperando respuesta del administrador. Hay una avería sin reparar, cuentas que no cuadran o simplemente no contesta a tus correos. El administrador tiene obligaciones legales. Y si no las cumple, la comunidad tiene herramientas para exigirle que actúe o para cesarlo.
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Llamar por teléfono durante semanas sin recibir respuesta y seguir esperando. Sin constancia escrita, el administrador puede alegar que no recibió la comunicación o que no entendió la urgencia. Para que exista base legal para exigir responsabilidades o iniciar un cese, la comunicación debe ser formal y documentada.
Qué puedes hacer exactamente
- 1
Documenta los incumplimientos con fechas y detalles
Anota qué comunicaciones has enviado, cuándo, y si ha habido respuesta. Guarda correos, mensajes y cualquier comunicación previa. Si hay averías no atendidas, fotografíalas con fecha. Esta documentación es esencial para acreditar el incumplimiento.
- 2
Envía una comunicación formal por escrito al administrador
Manda un correo electrónico o carta certificada describiendo exactamente qué se necesita, con un plazo razonable para actuar (5-10 días para urgencias, 15-30 días para asuntos ordinarios). Deja constancia de todos los asuntos sin resolver.
- 3
Copia al presidente y solicita que intervenga
Si el administrador no responde, escribe al presidente de la comunidad para que inste al administrador a actuar. El presidente puede exigirle que cumpla sus obligaciones contractuales. Si el presidente tampoco actúa, convoca junta.
- 4
Solicita una junta extraordinaria para tratar el asunto
Si el incumplimiento es reiterado o causa perjuicios a la comunidad, pide junta extraordinaria para exponer la situación a todos los propietarios. En junta se puede exigir explicaciones al administrador, fijar un plan de actuación o decidir su cese.
- 5
Cese del administrador y contratación de uno nuevo
La junta puede cesar al administrador en cualquier momento con la mayoría ordinaria que corresponda. No es necesario esperar a que venza el contrato. Una vez cesado, se convoca junta para contratar un nuevo administrador. Si hay daños económicos por su negligencia, puede reclamársele indemnización.
Lo que dice la ley
El artículo 20 LPH enumera las obligaciones del administrador: velar por el buen funcionamiento de la comunidad y sus instalaciones, preparar el plan de gastos, hacer las gestiones necesarias para la conservación del inmueble y ejecutar los acuerdos adoptados en junta. El incumplimiento de estas obligaciones puede dar lugar a su cese e incluso a la reclamación de daños si ha causado perjuicios económicos a la comunidad.
Cuándo actuar y cuándo esperar
Actúa ya si...
- • Hay averías urgentes sin atender que empeoran con el tiempo.
- • Las cuentas no se presentan o no cuadran y el administrador no da explicaciones.
- • Llevas semanas enviando comunicaciones escritas sin respuesta.
- • El administrador ha tomado decisiones importantes sin aprobación de junta.
Espera si...
- • Todavía no has enviado ninguna comunicación escrita formal.
- • El administrador ha dado una respuesta parcial y está en proceso de gestión.
- • El problema es reciente y no ha superado un plazo razonable.
- • El asunto puede esperar a la próxima junta ordinaria sin perjuicio.
Preguntas frecuentes
¿Qué obligaciones tiene el administrador de fincas?+
El artículo 20 LPH establece las funciones del administrador: velar por el buen funcionamiento del edificio y sus instalaciones, preparar el plan de gastos, atender la conservación del inmueble y ejecutar los acuerdos de junta. En la práctica, esto incluye responder consultas de los propietarios, gestionar averías, convocar juntas (si ejerce de secretario), llevar la contabilidad y pagar a los proveedores.
¿Puede la comunidad cesar al administrador en cualquier momento?+
Sí. El administrador es un cargo revocable en cualquier momento por acuerdo de la junta. No es necesario esperar a que expire el contrato ni alegar justa causa. Sin embargo, si el contrato está en vigor y se rescinde sin causa, el administrador puede reclamar indemnización por los meses restantes. Por eso conviene revisar el contrato antes de cesar.
¿Qué pasa con la documentación de la comunidad si se cesa al administrador?+
El administrador cesado está obligado a entregar toda la documentación de la comunidad al nuevo administrador o al presidente: actas, contratos, cuentas, escrituras, pólizas de seguro, llaves de acceso. Si se niega o retarda la entrega, la comunidad puede reclamarle judicialmente. Es recomendable hacer un inventario de documentación en el momento del cese.
¿El administrador debe tener seguro de responsabilidad civil?+
Aunque no es exigido por la LPH como requisito obligatorio, los administradores colegiados (miembros del Colegio de Administradores de Fincas) tienen seguro de responsabilidad civil obligatorio por pertenencia al colegio. Si el administrador de tu comunidad no está colegiado, puede carecer de seguro. Antes de contratar un administrador, comprueba si está colegiado y qué cobertura tiene.
¿Puede el administrador votar en la junta de propietarios?+
No por derecho propio, a menos que también sea propietario de un piso o local en la comunidad. El administrador puede asistir a la junta con voz (para informar y asesorar) pero sin voto, ya que el voto corresponde a los propietarios. Puede votar en representación de un propietario ausente si tiene su delegación por escrito.
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